Fundusz będzie inwestować w całe budynki z lokalami mieszkalnymi gotowymi do wynajęcia oraz będzie zajmować się wynajmowaniem tych mieszkań. Docelowo Fundusz dysponowałby 5 mld zł na zbudowanie 20 tys. lub więcej mieszkań. Dzięki takiej skali działania na rynku pojawiłaby się możliwość oferowania atrakcyjnych czynszów dzięki wypełnieniu luki między trudno dostępnymi lokalami komunalnymi o niskich czynszach a mieszkaniami wynajmowanymi komercyjnie.

Zgodnie z założeniami fundusz mieszkaniowy będzie inwestować w całe budynki lub klatki schodowe gotowe do zasiedlenia – mieszkania muszą być wykończone i odpowiednio wyposażone (wykluczony „stan deweloperski"). Przy ocenie inwestycji jednym z kryteriów będzie lokalizacja budynku, dająca możliwość wynajęcia mieszkań. Preferowane będą inwestycje w małe mieszkania: kawalerki, mieszkania z jedną lub dwiema sypialniami.

Strategia wynajmowania mieszkań zakłada przejrzysty i jednolity proces oceny najemcy, m.in. jego weryfikację pod kątem zdolności do opłacenia czynszu (mieszkania należące do funduszu nie powinny być odpowiednikiem lokali komunalnych i socjalnych), okresowe przeglądy umów z najemcami i stawek czynszu czy stabilną i przewidywalną politykę windykacyjno-eksmisyjną zapobiegającą powstawaniu zaległości czynszowych. Standardowa umowa najmu w ramach funduszu mieszkaniowego powinna stać się natomiast wzorem dla innych umów tego typu na rynku.

Bank Gospodarstwa Krajowego oraz Ministerstwo Finansów zakładają ponadto, że Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie samowystarczalny (raz zasilony środkami nie będzie wymagał dalszych dopłat przy założonej skali działalności). Dzięki utworzeniu i zarządzaniu jak w przypadku innych funduszy nieruchomości ma też działać na zasadach rynkowych. – Chcemy znaleźć do tego najlepszych ludzi – zapewnił Wojciech Kowalczyk. Jako duży inwestor instytucjonalny będzie mógł również wynegocjować lepsze stawki zakupu mieszkań od deweloperów.